Ručení kupujícího za daň z nabytí nemovitých věcí

Jak jsme již informovali v minulosti, smluvní strany kupní nebo směnné smlouvy mají od 01.01.2014 možnost si ve smlouvě sjednat, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva, tj. kupující.

Pokud smluvní strany této možnosti nevyužijí, platí, že poplatníkem daně je prodávající. Kupující v takovém případě ručí za zaplacení daně prodávajícím.

Pokud prodávající daň nezaplatí, je správce daně za podmínek stanovených v ust. § 171 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, oprávněn se po kupujícím domáhat, aby kupující z titulu ručení zaplatil daňový nedoplatek. Kupující může být k zaplacení daňového nedoplatku vyzván, pokud nebyl nedoplatek daně uhrazen prodávajícím (ačkoliv byl prodávající o jeho úhradu bezvýsledně upomenut) a nedoplatek nebyl uhrazen ani při vymáhání na prodávajícím, pokud není zřejmé, že vymáhání by bylo prokazatelně bezvýsledné. Kupující může být k zaplacení nedoplatku vyzván též v případě, že vůči prodávajícímu bylo zahájeno insolvenční řízení.

Výkladem podmínek, za kterých může být kupující vyzván k zaplacení nedoplatku daně, se v nedávné době zabýval i Nejvyšší správní soud (rozsudek sp. zn. 1 Afs 3/2014-31).

Nejvyšší správní dospěl k závěru, že nedoplatek má být vymáhán primárně po prodávajícím. Správce daně není povinen vymáhat nedoplatek po prodávajícím pouze tehdy, pokud dospěje k závěru, že takové vymáhání by bylo prokazatelně bezvýsledné (např. proto, že není znám žádný majetek prodávajícího nebo že proti prodávajícímu bylo zahájeno insolvenční řízení).

Správce daně je však oprávněn učinit závěr o bezvýslednosti vymáhání po prodávajícím až poté, co aktivně a důkladně prověří majetkovou situaci prodávajícího (např. zda vlastní movité nebo nemovité věci, zda má peněžní prostředky na bankovním účtu, zda je zaměstnán, zda pobírá důchod nebo jinou peněžitou dávku atd.). Ze samotné skutečnosti, že hodnota majetku prodávajícího nedostačuje na zaplacení daňového nedoplatku, nelze bez dalšího dovozovat, že vymáhání nedoplatku po prodávajícím by bylo zcela bezvýsledné. Dojde-li správce daně k závěru, že prodávající vlastní majetek, je povinen proti prodávajícímu zahájit daňovou exekuci a pokusit se po prodávajícím vymoci alespoň část daňového nedoplatku