Smluvní pokuta u nájmu bytu nově povolena

Dne 1. 7. 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která mění ustanovení upravující tzv. zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem bytu.

Právní úprava reflektuje speciální ochranu nájemce, který uspokojuje své bytové potřeby, a to mimo jiné tak, že doposud bylo výslovně zakázáno sjednat smluvní pokutu tížící nájemce za případné porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu. Jediným zajišťujícím institutem v těchto nájemních vztazích pak fakticky byla jistota (deposit), kterou však je možné použít jen k úhradě pohledávek z nájmu.

Novela občanského zákoníku zákaz ujednat smluvní pokutu ze zákona zcela vypouští, tzn. smluvní pokuta od 1. 7. 2020 není zakázaným ujednáním. Zákonodárce ponechal v zákoně zákaz smluvního ujednání ukládajícího nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou a současně upravil i limit, v rámci kterého se smluvní pokuta bude moci pohybovat. Lze tedy nyní sjednat jak jistotu, tak i smluvní pokutu, přičemž jistota a smluvní pokuta nesmí ve svém součtu překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Doposud limit trojnásobku platil pouze pro samotnou jistotu.

Smluvní pokutou lze zajistit i porušení takových smluvních povinností nájemce, kde jistotu nebylo možné použít. Vzhledem k tomu, že zákonný finanční limit jistoty a smluvní pokuty je nastaven jako jejich součet, pak toto při uzavírání nájemní smlouvy otevírá prostor pro zvážení, zda a do jaké míry smluvní pokutu před jistotou upřednostnit.